Vigencia

La Ley 19889 fue publicada en el Diario Oficial el 14 de julio de 2020, por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1º del Código Civil su entrada en vigencia es a partir del 24 de julio.

Libertad Financiera Art. 215 a 224

El art. 224 deroga expresamente los artículos 36, 36 BIS, 39, 40, 41, 41 BIS, 43, 44 y 64 de la Ley N° 19.210, de 29 de abril de 2014, y sus modificativas, así como toda otra norma que se oponga a la presente ley.

El art. 39 de la Ley 19210 conocida como de bancarización o inclusión financiera, establecía la obligatoriedad del pago mediante dinero electrónico o depósito en una institución de intermediación financiera para aquellos alquileres superiores a 40 BPC anual o su equivalente mensual.

En virtud de lo expuesto hoy dada la derogación del referido artículo, en caso de acordar un alquiler superior a 40 BPC anual o su equivalente mensual, deja de existir la referida obligatoriedad, por lo que los arrendadores están facultados a establecer en el contrato de arriendo un lugar para efectivizar el pago del alquiler, en concordancia con lo establecido en el art. 1465 del Código Civil, no siendo obligatorio el pago mediante depósito o transferencia en una institución de intermediación financiera.

Pago y entrega de dinero en efectivo en negocios jurídicos (art.221 a 224)

Se establece la posibilidad del pago y entrega de dinero en efectivo, en toda operación o negocio jurídico, por ejemplo enajenaciones de inmuebles excepto expropiaciones y compraventa de automotores por hasta la suma equivalente a 1.000.000 UI a la fecha unos US$ 100.000. El saldo o la parte del pago que exceda dicha suma, deberá cancelarse por los demás medios de pago admitidos por la normativa vigente, distintos del efectivo. La Ley ahora permite el uso del efectivo.

Sin perjuicio de lo expuesto el Poder Ejecutivo queda facultado a restringir el uso del dinero en efectivo en aquellas actividades comerciales en las que el riesgo derivado de su utilización justifique que adopte medidas con la finalidad de tutelar la integridad física de trabajadores en dichas actividades y sus usuarios y a solicitud de parte habilitar con la misma finalidad a que los establecimientos que enajenen bienes o presten servicios puedan restringir la aceptación del efectivo para el cobro.

RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO SIN GARANTÍA (Art. 421 a 459)

Se crea un régimen especial en materia de arrendamientos, aplicable a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles sin importar su lugar de ubicación que cumplan conjuntamente con las siguientes condiciones: a) que el inmueble tenga destino casa habitación b) ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador c) el contrato se extienda en forma escrita d) que en el contrato se establezca la voluntad de las partes en someterse a la presente ley, el plazo y precio del arriendo.

La falta de cumplimiento de alguno de los mencionados requisitos no volverá nulo al contrato de arriendo, sino que se le aplicará el estatuto legal de orden público, las disposiciones del Decreto-Ley 14.219 y sus modificativas.

El art. 422 establece los elementos del contrato en cuanto al Plazo, Precio y Ajuste

A diferencia del decreto ley 14219 no se establece un plazo mínimo de duración del arriendo, las partes pueden pactar libremente el plazo sin exceder el plazo establecido en el art. 1782 del C.Civil, prorrogable en forma automática por igual período si ninguna de las partes notificó a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo.

El precio se podrá pactar en moneda nacional o extranjera, unidades indexadas o unidades reajustables y no podrá exigir el arrendador el pago anticipado de más de una mensualidad de alquiler. El pago del alquiler será mensual y se debe verificar dentro de los primeros 10 días de cada mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.

El arrendador y arrendatario podrán pactar libremente el método de ajuste del precio y en su defecto, tratándose del precio en moneda nacional regirá un ajuste anual por el IPC.

Vencido el plazo del contrato, el precio del último mes de arriendo del referido plazo contractual será el que corresponderá al plazo del desalojo y lanzamiento, sin perjuicio que la Ley admite pactar una multa por falta de entrega del inmueble arrendado siempre y cuando no sea 5 veces superior al valor del arriendo (art. 428 literal c ).

Los contratos de arriendo serán oponibles a terceros art. 423, si el mismo se inscribe en el Registro respectivo, a fin de que si el propietario enajenara el inmueble el adquirente deberá respetar el contrato.

Es dable agregar que la Ley prevé como causales de desalojo durante la vigencia del plazo contractual a) arrendatario mal pagador b) inmueble expropiados y c) fincas ruinosas cuyo estado lo apreciará el Juez previa inspección ocular e informe pericial de la autoridad departamental o de Bomberos, estableciendo un plazo de desalojo que no podrá exceder los 45 días.

El art.427 establece el pago de consumos, gastos comunes u otro servicio accesorio es de cargo del arrendatario salvo pacto expreso en contrario y cuando el arrendador haya abonado dos o más meses la deuda se reputa indivisible con el alquiler y tendrá los mismos efectos que la del alquiler. En relación a las mejoras o reparaciones se regirá por lo establecido en el Código Civil o el decreto ley 14219.

Serán absolutamente nulas las cláusulas de los contratos de arriendo que establezcan a) renuncia anticipada a los plazos de desalojo y lanzamiento b) elevación del alquiler o su pago por adelantado a regir una vez vencido el plazo del contrato. El precio del último mes de arriendo del referido plazo contractual será el que corresponderá al plazo del desalojo y lanzamiento c) multa por falta de entrega al vencimiento del plazo contractual cuyo monto sea 5 veces superior al valor del arriendo

La nueva normativa establece un proceso de desalojo por vencimiento de plazo y desalojo mal pagador, abreviado donde el Juez verificará el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 421.

Desalojo por vencimiento de contrato art.430 el plazo de desalojo es de 30 días y el plazo del lanzamiento solo se podrá prorrogar por una sola vez siempre que a criterio del Juez se justifique una causa de fuerza mayor por un plazo no mayor a 7 días hábiles.

Desalojo por mal pagador art. 437 plazo 6 días hábiles, previa intimación de pago con plazo de 3 días hábiles, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiere pactado la mora automática, esto es por el solo vencimiento del término sin necesidad de interpelación judicial, autorizando la intimación mediante telegrama colacionado. Las costas y costos de la primera intimación de pago es de cargo del arrendador y los de las ulteriores intimaciones serán de cargo del arrendatario no pudiendo superar el 20% de la suma intimada, incluyendo impuestos que graven la actividad profesional.

Constituido en mora el arrendatario en el pago del arriendo, el arrendador puede iniciar o acumular al proceso de desalojo, el proceso ejecutivo conforme a lo establecido en los 354 a 361 del CGP

El lanzamiento solo se podrá prorrogar por una sola vez siempre que a criterio del Juez se justifique una causa de fuerza mayor por un plazo de 5 días hábiles.

Los procesos de desalojo mal pagador quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones el inquilino consigna la suma adeudada con más el 60% de esa deuda por concepto de pago de intereses, tributos y costos devengados, beneficiándose una sola vez el arrendatario (art. 445)

Artículo 455. Para iniciar la acción de desalojo no se requerirá acreditar el derecho de propiedad sobre la finca arrendada, bastando acompañar el contrato de arrendamiento o subarrendamiento o facsímil, con autenticación de su fidelidad con el original por escribano. No será necesario acreditar por el arrendador o propietario encontrarse al día en el pago de cualquier tributo nacional o departamental. Si consideramos el tributo en una definición amplia, no sería necesario acreditar estar al día en el pago de contribución inmobiliaria ni del IRPF

Artículo 456. Legitimación activa para promover las acciones referidas en la presente Ley A) El arrendador o subarrendador. B) Los promitentes compradores con derecho posesorio sobre el inmueble objeto de promesa. C) El acreedor anticrético, cuando por la mora del arrendatario preexistente se perjudique su derecho. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado a éste.

Entiendo que los administradores de bienes inmuebles también se encuentran legitimados para promover las acciones establecidas en la presente Ley conforme lo establecido en el art. 458 y aplicación del art.60 del DL.14219.

Artículo 458. (Normas complementarias y subsidiarias).- No serán de aplicación a los contratos de arrendamiento regulados por la presente ley las disposiciones del Decreto-Ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974, con excepción de los artículos 20, 57 y 60 . En todo lo no regulado por la presente ley serán de aplicación las disposiciones del Código Civil.