Comparecencia de ADAPI: Comisión de Constitución, Código, Legislación General y Administración-Cámara de Representantes-11/05-Proyecto de Ley Actividad Inmobiliaria.

Estimados asociados:

La directiva de ADAPI fue citada por la Comisión del Poder Legislativo que estudia el Proyecto de Ley de la Actividad Inmobiliaria. Transcribimos lo tratado en la reunión.

(Ingresa a Sala una delegación de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmobiliarias, Adapi)

——Esta Comisión tiene el gusto de recibir a una delegación de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmobiliarias, Adapi, integrada por su presidente, profesor Raúl Calandria, y por uno de sus directivos, señor Eduardo Baldovino.

El motivo de su presencia es conocer su opinión sobre el proyecto que estamos tratando relativo a la actividad inmobiliaria.

SEÑOR CALANDRIA (Raúl).- Agradecemos a la Comisión que nos haya recibido para dar opinión sobre este tan mentado proyecto. Para ponernos a tono, pregunto si se trata del proyecto contenido en la Carpeta N° 1537, del año 2012, que fue extraído en abril de 2015. Pregunto esto porque nosotros venimos trabajando en esto desde hace muchos años y hemos tratado de extraer la mejor de las opciones, que muchas veces no se contempla en un solo proyecto, sino en varios.

En primer lugar, creo necesario informar a la Comisión qué es la actividad inmobiliaria, en qué consiste la operativa inmobiliaria, porque en el primer artículo del proyecto se separa una actividad que nosotros entendemos que está y que debe estar presente en la operativa inmobiliaria.

A nuestro criterio, la operativa inmobiliaria comprende la administración, la intermediación en la compra o venta, y también la tasación. Eso es así, en definitiva, por la experiencia que tenemos en el mercado y gracias a que desde el año 1998 existe un curso de nivel terciario en la Universidad del Trabajo del Uruguay, que da al egresado la calidad de operador inmobiliario. La operativa inmobiliaria comprende ese gran abanico de actividades, que pueden ser diferenciadas, pero no lo están en la actualidad. Hoy somos operadores inmobiliarios, con exigencias que el Estado y el mercado nos obligan a tener, que se nos agregan día a día, a las que no rehuimos como, por ejemplo, lo relativo a la ley de inclusión financiera, ser agentes de retención en el IRPF de los arrendamientos e inscribirnos en diferentes registros.

En este proyecto se crea un nuevo registro lo que, a nuestro criterio, no correspondería. Creemos que sería conveniente unificar todos los registros que están en la vuelta. Consideramos que este registro que se crea, con capacidades sancionatorias, va más allá de lo que debería ser un registro, más allá del costo; se establecen 2 UR por el registro anual. Adapi entiende que la validación de esa profesión va a estar dada cuando ese título tenga valor universitario. En el año 2004, Adapi comenzó el tratamiento, puertas adentro, de un proyecto en este sentido para abrir puertas y salir al resto de los operadores, tratando de involucrarnos en una propuesta legal que fuera de recibo de los legisladores. En el año 2006, la asamblea de Adapi la hizo propia, por lo que salimos a negociar con las demás gremiales inmobiliarias. La asamblea nos mandató a resolver como comisión, según creyéramos conveniente. Entonces, negociamos un nuevo proyecto, que llamamos «Intergremial», y con él salimos a pelear con los legisladores, con el aval de todas las gremiales, para ver si era de recibo. Trajimos una carpeta para entregarles ese proyecto, que firmamos y al que adherimos. Asimismo, entregaremos el proyecto que aprobamos en el año 2006 y una pequeña reseña sobre la historia de Adapi.

Quería hacer ese pequeño relato a modo de introducción. Se debe ver a la actividad inmobiliaria en su conjunto, entendiendo que los registros no deben generar más burocracia. ¿Por qué digo esto? Porque, por ejemplo, para administrar una propiedad horizontal, hay que inscribirse en el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social; para ser un operador inmobiliario en zonas turísticas, hay que inscribirse en el registro que lleva adelante el Ministerio de Turismo; como para la Dirección General Impositiva los administradores somos agentes de retención, esta institución lleva un registro, y a su vez, la Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios tiene un registro propio, en el que están los tasadores.

Entonces, consideramos oportuno decir que queremos un proyecto de ley que regule esta actividad, tal como lo hemos sostenido en la Comisión Especial de Innovación, Ciencia y Tecnología. Creemos que eso es necesario para poder favorecer a esa ley que intenta regular todas las aplicaciones de tecnología y que no nos tape la ola, esperando que se logre consenso para salir adelante entre todos.

SEÑOR BALDOVINO (Eduardo).- Por mi edad, estoy preparando mi retiro. En los últimos treinta años he visto infinidad de proyectos sobre los cuales hemos discutido los distintos actores de la actividad inmobiliaria, pero todos fueron hechos solamente con la participación de inmobiliarias. Hoy, con los años que tengo y con todo el tiempo que ha transcurrido, miro los proyectos que hemos hecho y llego a la conclusión de que nosotros sabemos de actividad inmobiliaria pero no de cómo hacer un proyecto de ley.

Entiendo que el proyecto que está a estudio es un mamarracho jurídico. No aporta nada a la sociedad, no ofrece garantías al usuario de nuestros servicios, que es la principal discusión que tenemos con el gremio. Entendemos que nuestra actividad puede perjudicar: quien tasa mal puede perjudicar el ahorro de la vida de una familia; lo mismo quien vende o asesora mal. Nadie tiene una garantía para resarcir a esa gente que se perjudica. Solamente en la zona turística están protegidos los turistas, no los ciudadanos uruguayos. Para poder actuar en zonas turísticas, las inmobiliarias tenemos que registrarnos, debemos tener una garantía o un aval del Banco de Seguros del Estado y si hay un turista que se sintió perjudicado puede ir contra ese seguro y cobrar el daño que le causaron como, por ejemplo, cuando algún operador o una inmobiliaria se queda con los alquileres de un propietario o da un servicio que no es el que había vendido. Eso sucede solamente en las zonas turísticas. En el resto del país no hay ningún tipo de garantía; entonces, depende de la suerte que tenga el usuario de nuestros servicios, de adonde caiga como le va a ir. Desde la década del setenta, cuando se desarrolló un boom de la construcción cambiaron totalmente el uso y las costumbres de nuestros clientes en cuanto a una manera de trabajar que, a mi entender, es la única correcta pero que no se menciona prácticamente en ningún proyecto, que es la exclusividad.

Pienso que más que hacer una ley tenemos que intentar crear una profesión y eso tiene que ser una decisión de la Universidad de la República. La única manera de combatir el intrusismo será que el operador inmobiliario tenga, con su título universitario, su garantía. Mientras no exista un título universitario, para trabajar en esta actividad hay que dar garantías al usuario. Debe de ser una de las pocas actividades en que la responsabilidad no existe. Deben de haber unas dos mil inmobiliarias en todo el país y la mayoría son empresas unipersonales, con un solo empleado. Acá hablan de la figura del cónyuge colaborador. No es una cuestión de género porque hay colegas hombres y mujeres, pero me parece que esto es poco serio para tomarlo en cuenta si queremos lograr una profesión.

Lo otro que nos preocupa de este proyecto de ley es una especie de reserva de mercado que va en contra de nuestros funcionarios. En Adapi, como nuestro rubro principal es la administración de propiedades, que precisa mucha mano de obra, las empresas que la integran no tienen un funcionario sino muchos. Hay empresas que tienen treinta, cincuenta y hasta ochenta funcionarios, que no es lo normal en el resto de la actividad inmobiliaria, que tienen muy pocos empleados. Acá hay un artículo que habla de que los directores de la empresa pueden elegir hasta un funcionario para darle la potestad de ser ‑en la parte transitoria‑ operador inmobiliario. Esto es una injusticia, porque en el caso de algunas empresas sería para todos sus funcionarios, porque tienen uno, mientras que otras tendrían que elegir entre cuarenta o cincuenta, lo cual nos parece un despropósito.

No vamos a presentar nuevos proyectos de ley. Pensamos que se necesita legislar pero lo tienen que hacer profesionales, como lo son ustedes, que se dedican las veinticuatro horas del día a esta actividad. No podemos encerrarnos cuatro o diez colegas y pensar que podemos legislar, porque legislamos un mundo nuestro, que no es el real y, muchas veces, como sucede con este proyecto, nos olvidamos de la parte más importante, que es hacia donde van nuestros servicios y nuestra actividad, que acá no está contemplada. Por el contrario, le ponen obligaciones a nuestros clientes, lo cual me parece vergonzoso. No le encuentro explicación. En la legislación comparada, en otras partes del mundo todas las leyes que regulan la actividad se basan en la profesión o en la garantía, lo que acá no existe.

Les agradezco el tiempo que nos han brindado y estamos a las órdenes para contestar cualquier pregunta que nos quieran hacer.

SEÑOR PRESIDENTE.- Usted habló de que aspiran a que el operador inmobiliario sea un título universitario. Tengo entendido que la Universidad del Trabajo del Uruguay dicta cursos de operador inmobiliario y también lo hacen dos institutos privados, las academias BIOS y AMUR. ¿Esos cursos no cumplen con los requisitos que ustedes consideran necesarios para realizar la tarea?

SEÑOR BALDOVINO (Eduardo).- Son cursos de nivel terciario pero no universitarios. En el caso de UTU, es un curso de dos años y el primer año es compartido con el de rematador público. Recién en el segundo año es específico de la profesión. Para darles una idea, en una inmobiliaria que realice una actividad integral nos lleva diez años preparar a un funcionario para que esté capacitado para actuar en todos los sectores. Un curso de dos años es una herramienta para empezar a capacitarse, pero no le da una profesión. Bienvenido sea este curso de nivel terciario; nosotros lo hemos apoyado y tomamos funcionarios egresados, pero no salen capacitados. Lo que pretendemos es que sea una profesión universitaria, como la de escribano y abogado. En otras partes del mundo tienen la misma carga horaria y existe un mecanismo para acceder después al mercado. No es tan sencillo como acá, donde puede venir un narcotraficante e instalarse en dos días. Se inscribe en DGI y en BPS, alquila un local, pone un cartel de «inmobiliaria» y es una inmobiliaria. Tiene el mismo cartel que nosotros que podemos tener cincuenta u ochenta años de trayectoria; no hay manera de diferenciarnos. Nosotros siempre lo comparamos con la ley de intermediación financiera. Para poner un cartel de «banco» hay que cumplir una cantidad de requisitos previos y, a mi juicio, un banco maneja el ahorro menor de las familias. En este país, el ahorro mayor está en las propiedades. Las familias que son propietarias de un bien inmueble, por lo menos, generalmente es su mayor ahorro. Para manejar ese ahorro mayor no hay ninguna regulación; por eso, es necesario legislar, pero no lo podemos hacer nosotros, porque caemos en ciertas cosas. Por ejemplo, queremos contemplar a otros actores: en este caso se ve que han querido contemplar a los rematadores y a los tasadores, que tienen su propia ley en la cual los operadores inmobiliarios no podemos ingresar, pero ellos sí quieren ingresar en esta. Como en alguna parte de la actividad inmobiliaria trabajamos con los mismos clientes y demás, los quieren contemplar acá. Así, esto se convierte en un cambalache. Como operadores inmobiliarios de mucha experiencia, no le encontramos sentido a este proyecto de ley.

SEÑOR CALANDRIA (Raúl).- En la pregunta hizo referencia a tres institutos que dictan esos cursos. En la UTU el curso es de dos años con una carga lectiva de más o menos 1.500 horas y la vastedad de temas hace que sea demasiado teórico. Precisamente, el señor Baldovino planteaba que para formar a alguien dentro de la empresa se necesitan unos diez años, porque es donde se adquiere la experiencia. Creo que tanto en el curso de AMUR como en el de BIOS la carga horaria es de un par de semestres, cuando mucho, y sin mucha exigencia. Además, para ser operador inmobiliario no existe ninguna exigencia legal; cualquiera puede serlo, simplemente inscribiéndose en el BPS y la DGI o en esos tres registros: en el Ministerio de Turismo, que tiene un registro de los operadores inmobiliarios que trabajan en las zonas turísticas. Si uno abre la empresa recién, bienvenido; ahora bien, si uno tiene una trayectoria en Montevideo o en otra parte del país, tiene que presentar balance de los últimos tres años y una carga de documentación que nos parece excesiva cuando se pretende ‑acá me pongo un poco en los zapatos de ustedes‑ hacer una propuesta nacional y no que vaya de barrio en barrio.

Ese título que hoy expide la Universidad del Trabajo, que es de nivel terciario y es muy bien visto, tiene una carga horaria interesante, con materias interesantes, pero muy a vuelo de pájaro, porque falta, justamente, la parte práctica, que es donde nosotros salimos a visitar un inmueble o a hablar con un cliente. Siempre pongo el mismo ejemplo. Acá podemos hablar de cualquier tema, pero si hablamos de plata, cada uno va a ponerse a la defensiva. Vamos a decir: «Vale esto»; «Vale aquello»; «Pago tanto»; «No pago tanto». Si no hay discusión en cuanto al dinero, estamos hablando de que nuestro negocio es otro.

SEÑOR PRESIDENTE.- Este tema va a seguir en la Comisión y seguirán concurriendo delegaciones. Seguramente, este mes tendremos la vista de autoridades de los Ministerios de Economía y Finanzas, de Turismo y de Trabajo y Seguridad Social, para tener la visión del Poder Ejecutivo. Les vamos a enviar las versiones taquigráficas para que ustedes estén al tanto de los avances que se vayan produciendo en el debate y puedan participar, haciéndonos llegar sus propuestas, por correo electrónico o por la vía que consideren conveniente.

SEÑOR BALDOVINO (Eduardo).- ¿Ya concurrieron o van a ser citados la Asociación de Escribanos del Uruguay y el Colegio de Abogados?

SEÑOR PRESIDENTE.- No lo hemos manejado pero puede ser una buena idea.

SEÑOR BALDOVINO (Eduardo).- Cuando se trató un proyecto muy similar, ambas instituciones realizaron informes muy interesantes. Además, escribanos y abogados forman parte de la actividad inmobiliaria de forma permanente. Es imposible pensar en una inmobiliaria sin el asesoramiento de un abogado y de un escribano, que en este proyecto no figuran para nada.

SEÑOR CALANDRIA (Raúl).- Les vamos a dejar una carpeta que hicimos hace un tiempo recogiendo la legislación comparada, para que la puedan utilizar como insumo.

SEÑOR PRESIDENTE.- Les agradecemos la presencia y los aportes.

(Se retiran de sala los representantes de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles, Adapi)