4 DE JULIO

                            DÍA DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDADES INMUEBLES

Un nuevo aniversario se cumple en un momento muy especial.  La situación sanitaria y el distanciamiento social ha provocado modalidades nuevas de trabajo. Las inmobiliarias han tenido que adecuarse a brindar los diferentes servicios a través de la virtualidad, utilizando herramientas tecnológicas para optimizar la relación con nuestros clientes.

Se encuentran a estudio del parlamento diversos proyectos de ley relacionados con los alquileres, para mitigar la crisis socio- económica. Nuestra asociación se pone a disposición, como en otras instancias, para aportar su experiencia y colaborar con las autoridades en la redacción de las normas. Contemplando los diferentes actores afectados: propietarios e inquilinos.

Además, se encuentra abocada a una nueva instancia en la elaboración del anhelado proyecto de ley del Operador Inmobiliario. Nuestra directiva junto a ANRTCI Y APRIV ha trabajado en la elaboración del proyecto, que está siendo presentado a los diferentes actores políticos para lograr su apoyo.

Su objeto es regular la actividad y al operador inmobiliaria en forma integral. Los pilares fundamentales son la creación de un registro que matricula, fiscaliza y controla la actividad del operador inmobiliario, y su profesionalización.

Entendemos que nuestros clientes, propietarios, inquilinos, inversionistas y otros actores que confían en nosotros deben encontrar seguridad y formalidad, a través de normas precisas y claras, que establecen las obligaciones de los operadores inmobiliarios.

Saludamos afectuosamente a nuestros socios, colaboradores y empleados.

COMISIÓN DIRECTIVA.

Vigencia

La Ley 19889 fue publicada en el Diario Oficial el 14 de julio de 2020, por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1º del Código Civil su entrada en vigencia es a partir del 24 de julio.

Libertad Financiera Art. 215 a 224

El art. 224 deroga expresamente los artículos 36, 36 BIS, 39, 40, 41, 41 BIS, 43, 44 y 64 de la Ley N° 19.210, de 29 de abril de 2014, y sus modificativas, así como toda otra norma que se oponga a la presente ley.

El art. 39 de la Ley 19210 conocida como de bancarización o inclusión financiera, establecía la obligatoriedad del pago mediante dinero electrónico o depósito en una institución de intermediación financiera para aquellos alquileres superiores a 40 BPC anual o su equivalente mensual.

En virtud de lo expuesto hoy dada la derogación del referido artículo, en caso de acordar un alquiler superior a 40 BPC anual o su equivalente mensual, deja de existir la referida obligatoriedad, por lo que los arrendadores están facultados a establecer en el contrato de arriendo un lugar para efectivizar el pago del alquiler, en concordancia con lo establecido en el art. 1465 del Código Civil, no siendo obligatorio el pago mediante depósito o transferencia en una institución de intermediación financiera.

Pago y entrega de dinero en efectivo en negocios jurídicos (art.221 a 224)

Se establece la posibilidad del pago y entrega de dinero en efectivo, en toda operación o negocio jurídico, por ejemplo enajenaciones de inmuebles excepto expropiaciones y compraventa de automotores por hasta la suma equivalente a 1.000.000 UI a la fecha unos US$ 100.000. El saldo o la parte del pago que exceda dicha suma, deberá cancelarse por los demás medios de pago admitidos por la normativa vigente, distintos del efectivo. La Ley ahora permite el uso del efectivo.

Sin perjuicio de lo expuesto el Poder Ejecutivo queda facultado a restringir el uso del dinero en efectivo en aquellas actividades comerciales en las que el riesgo derivado de su utilización justifique que adopte medidas con la finalidad de tutelar la integridad física de trabajadores en dichas actividades y sus usuarios y a solicitud de parte habilitar con la misma finalidad a que los establecimientos que enajenen bienes o presten servicios puedan restringir la aceptación del efectivo para el cobro.

RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO SIN GARANTÍA (Art. 421 a 459)

Se crea un régimen especial en materia de arrendamientos, aplicable a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles sin importar su lugar de ubicación que cumplan conjuntamente con las siguientes condiciones: a) que el inmueble tenga destino casa habitación b) ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador c) el contrato se extienda en forma escrita d) que en el contrato se establezca la voluntad de las partes en someterse a la presente ley, el plazo y precio del arriendo.

La falta de cumplimiento de alguno de los mencionados requisitos no volverá nulo al contrato de arriendo, sino que se le aplicará el estatuto legal de orden público, las disposiciones del Decreto-Ley 14.219 y sus modificativas.

El art. 422 establece los elementos del contrato en cuanto al Plazo, Precio y Ajuste

A diferencia del decreto ley 14219 no se establece un plazo mínimo de duración del arriendo, las partes pueden pactar libremente el plazo sin exceder el plazo establecido en el art. 1782 del C.Civil, prorrogable en forma automática por igual período si ninguna de las partes notificó a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo.

El precio se podrá pactar en moneda nacional o extranjera, unidades indexadas o unidades reajustables y no podrá exigir el arrendador el pago anticipado de más de una mensualidad de alquiler. El pago del alquiler será mensual y se debe verificar dentro de los primeros 10 días de cada mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.

El arrendador y arrendatario podrán pactar libremente el método de ajuste del precio y en su defecto, tratándose del precio en moneda nacional regirá un ajuste anual por el IPC.

Vencido el plazo del contrato, el precio del último mes de arriendo del referido plazo contractual será el que corresponderá al plazo del desalojo y lanzamiento, sin perjuicio que la Ley admite pactar una multa por falta de entrega del inmueble arrendado siempre y cuando no sea 5 veces superior al valor del arriendo (art. 428 literal c ).

Los contratos de arriendo serán oponibles a terceros art. 423, si el mismo se inscribe en el Registro respectivo, a fin de que si el propietario enajenara el inmueble el adquirente deberá respetar el contrato.

Es dable agregar que la Ley prevé como causales de desalojo durante la vigencia del plazo contractual a) arrendatario mal pagador b) inmueble expropiados y c) fincas ruinosas cuyo estado lo apreciará el Juez previa inspección ocular e informe pericial de la autoridad departamental o de Bomberos, estableciendo un plazo de desalojo que no podrá exceder los 45 días.

El art.427 establece el pago de consumos, gastos comunes u otro servicio accesorio es de cargo del arrendatario salvo pacto expreso en contrario y cuando el arrendador haya abonado dos o más meses la deuda se reputa indivisible con el alquiler y tendrá los mismos efectos que la del alquiler. En relación a las mejoras o reparaciones se regirá por lo establecido en el Código Civil o el decreto ley 14219.

Serán absolutamente nulas las cláusulas de los contratos de arriendo que establezcan a) renuncia anticipada a los plazos de desalojo y lanzamiento b) elevación del alquiler o su pago por adelantado a regir una vez vencido el plazo del contrato. El precio del último mes de arriendo del referido plazo contractual será el que corresponderá al plazo del desalojo y lanzamiento c) multa por falta de entrega al vencimiento del plazo contractual cuyo monto sea 5 veces superior al valor del arriendo

La nueva normativa establece un proceso de desalojo por vencimiento de plazo y desalojo mal pagador, abreviado donde el Juez verificará el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 421.

Desalojo por vencimiento de contrato art.430 el plazo de desalojo es de 30 días y el plazo del lanzamiento solo se podrá prorrogar por una sola vez siempre que a criterio del Juez se justifique una causa de fuerza mayor por un plazo no mayor a 7 días hábiles.

Desalojo por mal pagador art. 437 plazo 6 días hábiles, previa intimación de pago con plazo de 3 días hábiles, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiere pactado la mora automática, esto es por el solo vencimiento del término sin necesidad de interpelación judicial, autorizando la intimación mediante telegrama colacionado. Las costas y costos de la primera intimación de pago es de cargo del arrendador y los de las ulteriores intimaciones serán de cargo del arrendatario no pudiendo superar el 20% de la suma intimada, incluyendo impuestos que graven la actividad profesional.

Constituido en mora el arrendatario en el pago del arriendo, el arrendador puede iniciar o acumular al proceso de desalojo, el proceso ejecutivo conforme a lo establecido en los 354 a 361 del CGP

El lanzamiento solo se podrá prorrogar por una sola vez siempre que a criterio del Juez se justifique una causa de fuerza mayor por un plazo de 5 días hábiles.

Los procesos de desalojo mal pagador quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones el inquilino consigna la suma adeudada con más el 60% de esa deuda por concepto de pago de intereses, tributos y costos devengados, beneficiándose una sola vez el arrendatario (art. 445)

Artículo 455. Para iniciar la acción de desalojo no se requerirá acreditar el derecho de propiedad sobre la finca arrendada, bastando acompañar el contrato de arrendamiento o subarrendamiento o facsímil, con autenticación de su fidelidad con el original por escribano. No será necesario acreditar por el arrendador o propietario encontrarse al día en el pago de cualquier tributo nacional o departamental. Si consideramos el tributo en una definición amplia, no sería necesario acreditar estar al día en el pago de contribución inmobiliaria ni del IRPF

Artículo 456. Legitimación activa para promover las acciones referidas en la presente Ley A) El arrendador o subarrendador. B) Los promitentes compradores con derecho posesorio sobre el inmueble objeto de promesa. C) El acreedor anticrético, cuando por la mora del arrendatario preexistente se perjudique su derecho. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado a éste.

Entiendo que los administradores de bienes inmuebles también se encuentran legitimados para promover las acciones establecidas en la presente Ley conforme lo establecido en el art. 458 y aplicación del art.60 del DL.14219.

Artículo 458. (Normas complementarias y subsidiarias).- No serán de aplicación a los contratos de arrendamiento regulados por la presente ley las disposiciones del Decreto-Ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974, con excepción de los artículos 20, 57 y 60 . En todo lo no regulado por la presente ley serán de aplicación las disposiciones del Código Civil.

Nuestra institución celebra un nuevo aniversario; aunque no estemos transitando por el mejor momento en el País, por las causas conocidas, siempre tenemos un horizonte que nos permite visualizar tiempos de nuevos desafíos con algunas dificultades y también con esperanzas. –

Nuestra institución, señera en el camino de la Administración de Propiedades, mantiene siempre su atención en optimizar los servicios con todos los actores del sector, exigiendo de todas las partes el cumplimiento estricto de las normas que regulan los arrendamientos urbanos y rurales. –

Próximamente tendremos alguna legislación nueva en materia de arrendamientos con destino de viviendas; será una experiencia cuyo éxito debe ser bien acompañado por el Poder Judicial; y que permitirá a su vez una selección de público consumidor que deberá calificar con mucha eficacia para honrar la nueva normativa. –

ADAPI testigo histórico de los cambios en materia de arrendamientos, será un integrante más en el escabroso camino, y su intervención no será obstáculo para impedir el cumplimiento de la nueva normativa. –

Saludamos a todas las empresas integrantes de ADAPI; siempre con una perspectiva de superación y amistad. –

En cumplimiento con las disposiciones estatutarias de nuestra asociación, comunicamos que se ha fijado el día 24 de setiembre de 2019 para proceder a la elección de nuevas autoridades. El lugar de votación será en nuestra sede en la calle Daniel Fernández Crespo 1919, entre las 17 y 19:00 horas.

El plazo para registrar las listas de Comisión Directiva y Fiscal vence el 16 de setiembre a la hora dieciocho.

ASOCIACIÓN DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDADES INMUEBLES.

ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA

      Se convoca a los asociados a la Asamblea General Ordinaria que se efectuará el Miércoles 28 de agosto de 2019 en la Avenida Ibiray 2398, a las 18:00 horas en primera convocatoria y a las 19:00 en segunda convocatoria, a fin de tratar el siguiente Orden del Día:

1         Lectura y aprobación del acta anterior

2         Consideración de la Memoria y Balance cerrado al 30/06/19

3         Entrega de plaquetas a socios con 50 años de actividad

4         Designación de Comisión Electoral

5         Fijación de la fecha de elecciones
6         Designación de dos Asambleístas para firmar el Acta.

4 DE JULIO DÍA DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDADES 

El próximo 4 de julio es el día del Administrador de Propiedades Inmuebles, y para nuestra Institución ADAPI que nuclea a las principales empresas del sector nos complace el acontecimiento. –

Nuestras empresas siempre preocupadas por perfeccionar su labor, ampliando sus servicios, capacitando y jerarquizando su personal, dotando de nuevas tecnologías a su accionar interno, todo ello en beneficio de aquellos que requieren los servicios del Administrador. –

Pero lamentablemente hay situaciones contrarias que emergen de leyes que no contribuyen en absoluto y que van a contra mano de propuestas de un mejor servicio a la comunidad.-

Ejemplo de ello es la promulgación de la ley N° 19210 del 29 de abril de 2014, y su reglamentación, que eliminan el pago en efectivo de los arrendamientos que superen las 40 BPC , y que además deben realizarse en el sistema bancario, u otros medios regulados por el Banco Central del Uruguay. –

Hoy los arrendatarios  depositan importes que no se ajustan a los montos correctos, los cuales fueron informados por los administradores con antelación ; ello provoca al sistema irregularidades sin límite ; y lo que es peor aún , que la ley establece como único valor el comprobante del depósito bancario.-

Si habrá que corregir situaciones contrarias al sentido común; no es lo mismo redactar normas sin estar ni conocer la cocina interna y los procesos del trabajo de las empresas. –

Antes de elaborar esas normas se tiene que consultar previamente a las empresas que informarán con precisión los procedimientos del trabajo para luego implementar sin equivocación alguna la legislación que corresponda.-

Saludos a todos los Operadores del sector, y seguiremos con el esfuerzo diario de mantener nuestras fuentes de trabajo que incluyen a todas las familias que la integran. –

Comisión Directiva

Se aprobó la reglamentación de la Ley N° 19.574, Ley Integral Contra el Lavado de Activos de 20 de diciembre de 2017.

Por dicha ley y decretos las inmobiliarias y otros intermediarios en transacciones que involucren bienes inmuebles, con excepción de los arrendamientos, están obligados a cumplir los procedimientos de debida diligencia de clientes en todos los casos, independientes del monto de la operación.

Se debe aplicar tanto a compradores como vendedores, salvo en aquellas operaciones en las que intervenga una inmobiliaria por la parte compradora y otra por la vendedora, en ese caso se hace la debida diligencia solo por el cliente.

Decretos reglamentarios N° 379/018 y 380/018, de 12 de noviembre de 2018.

Los artículos 29 a 38 regulan el Sector Inmobiliario.

Importante: de acuerdo a lo establecido en el capítulo XII del decreto N° 379/018, los sujetos obligados no financieros tienen un plazo de 90 días a contar de la entrada en vigencia de este decreto para registrarse ante la Senaclaft.

La forma, condiciones y excepciones se establecerán en el instructivo que estará a disposición en la página web de esta Secretaría próximamente.

Recodamos que ADAPI firmó un acuerdo con la empresa DEVSYS, contratando un servicio de Software PPLDD Devsys-Dow Jones Prevención de Lavado y Debida Diligencia.

Es una herramienta que brinda soluciones a las exigencias de SENACLAFT, LEY 19.574 que obliga a sujetos no financieros-inmobiliarias y otros a cumplir con las normas sobre Prevención de Lavado de Activos.

A través de este convenio los socios de ADAPI pueden cumplir con la debida diligencia: chequeo en búsqueda de antecedentes de sus clientes contra las listas de Dow Jones, que incluye más de 900 listas, incluyendo cobertura de Personas Políticamente Expuestas y sus relacionados cercanos. Algunas de las listas utilizadas: OPFAC, ONU, UNIÓN EUROPEA, FBI, CIA, DEA.

En caso de desear utilizar el servicio comunicarse con secretaría, para informarse sobre costos y datos que se deben suministrar para realizar la búsqueda.

decreto 379-018

decreto 380-018